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政策支持再加碼 保障性住房“以購(gòu)代建”模式范圍擴(kuò)大

2024-06-22 10:22 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 次閱讀
 
政策支持再加碼 保障性住房“以購(gòu)代建”模式范圍擴(kuò)大

  6月20日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議(以下簡(jiǎn)稱“視頻會(huì)議”),提出推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

  當(dāng)前,消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式過(guò)程中的“關(guān)鍵詞”。地方收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房這一保障性住房“以購(gòu)代建”模式,一方面有利于推動(dòng)已建成存量商品房去庫(kù)存;另一方面有助于擴(kuò)大保障性住房供給,正成為統(tǒng)籌“消化存量”和“優(yōu)化增量”過(guò)程中的重要舉措。

  政策支持不斷加碼

  5月17日,在全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議上,中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰指出,“商品房庫(kù)存較多城市,政府可以需定購(gòu),酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”,同一天,中國(guó)人民銀行明確將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房。6月12日,中國(guó)人民銀行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì),強(qiáng)調(diào)“著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效”。對(duì)于保障性住房“以購(gòu)代建”的支持政策不斷加碼。

  “本次視頻會(huì)議明確了開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作的范圍擴(kuò)大至市縣,這是對(duì)去庫(kù)存導(dǎo)向的進(jìn)一步落實(shí),有利于相關(guān)舉措盡快落地,助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

  廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為,從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看,對(duì)于消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的相關(guān)舉措需要加大落地的力度和范圍。就去庫(kù)存而言,三四線、縣級(jí)城市的庫(kù)存消化周期更長(zhǎng),“以購(gòu)代建”模式范圍擴(kuò)大至縣級(jí)以上城市能夠發(fā)揮積極作用。

  根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的測(cè)算,2024年4月份,在100個(gè)選作樣本的城市中,一線、二線、三四線城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為20.1個(gè)月、23.0個(gè)月和34.0個(gè)月。相對(duì)而言,三四線城市面臨著更長(zhǎng)的庫(kù)存去化周期。

  據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),5月17日后至少有10個(gè)城市跟進(jìn)“以購(gòu)代建”模式,統(tǒng)籌消化存量房地產(chǎn)和優(yōu)化增量住房,支持收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。在這些城市中,既有昆明、貴陽(yáng)等二線城市,也有惠州、臨滄等三四線城市。

  “近年來(lái)我國(guó)大力推進(jìn)縣域?yàn)檩d體的城鎮(zhèn)化,三四線城市、縣級(jí)城市在保障性住房方面存在需求。”李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,相比新建,收購(gòu)存量商品房在效率、成本及配套上都更有效率。

  做好籌集及運(yùn)營(yíng)工作

  本次召開(kāi)的視頻會(huì)議強(qiáng)調(diào),“要堅(jiān)持以需定購(gòu),準(zhǔn)確摸清需求”“做到收購(gòu)主體規(guī)范、收購(gòu)過(guò)程規(guī)范、配售配租規(guī)范,做到收購(gòu)的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。要堅(jiān)持用好金融支持政策,實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)”,對(duì)地方開(kāi)展保障性住房“以購(gòu)代建”工作提出了較為具體的要求。

  目前已出臺(tái)相關(guān)政策的城市中,多數(shù)城市未明確收購(gòu)房源的戶型面積及價(jià)格,僅有少數(shù)城市對(duì)面積做出了規(guī)定或?qū)Χ▋r(jià)規(guī)則進(jìn)行明確。

  例如,惠州于6月17日發(fā)布的《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于征集商品房用作保障性住房的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)提出,以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限確定合理收購(gòu)價(jià)格。同時(shí),《公告》要求,參與征集的房源面積應(yīng)在120平方米以下。

  陳文靜表示,惠州等地的相關(guān)政策為其他城市提供了一定參考。本次視頻會(huì)議后,預(yù)計(jì)各地將加快收儲(chǔ)進(jìn)程。

  接下來(lái),各地在籌集和運(yùn)營(yíng)保障性住房的過(guò)程中,要如何做到“資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)”?

  對(duì)此,李宇嘉表示,對(duì)于配售型保障性住房,新市民需求的差異化較大,需要摸清需求的規(guī)模、分布和特征,并以此來(lái)確定合適的收購(gòu)價(jià)格與售價(jià)。同時(shí),要做好品質(zhì)、戶型、配套等關(guān)鍵因素的把關(guān),一方面避免項(xiàng)目存在瑕疵、不符合收購(gòu)要求,另一方面做到供需匹配,把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。

  對(duì)于保障性租賃住房,李宇嘉認(rèn)為,在政策優(yōu)惠與稅收減免下,保障性租賃住房可以在租金低于市場(chǎng)租金的同時(shí)實(shí)現(xiàn)收支平衡,調(diào)和好保障性與商業(yè)可持續(xù)性。另外,考慮到區(qū)位等因素,保障性租賃住房項(xiàng)目的盈利能力存在差異,跨區(qū)域搭配不同保障性租賃住房項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)有助于實(shí)現(xiàn)整體的資金平衡。(本報(bào)記者 張薌逸)

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